Huurovereenkomst

Elk gezinslid ouder dan 18 jaar ondertekent mee de overeenkomst.

Bij de huurovereenkomst ontvang je ook het reglement van inwendige orde.  Dit omschrijft de wederzijdse rechten en plichten van de huurder en van Ons Dak als verhuurder.

Huuropzeg

Je huur opzeggen kan altijd. Dit doe je schriftelijk. Je stuurt Ons Dak een brief of een mailtje of je geeft je opzegbrief af aan het loket. Vermeld in je brief je nieuw adres.

Je kan je opzeg ook online doen:

• huur opzeggen van de woning
• huur opzeggen voor je garage (indien je apart een garage huurt)

Opzegtermijn

De opzegtermijn duurt drie maanden. De opzeg start de eerste dag van de nieuwe maand volgend op de maand waarin je de opzeg hebt gedaan. Bijvoorbeeld: je deed de huuropzeg op 12 maart. Je opzegtermijn start op 1 april en loopt tot eind juni.

Bij overlijden eindigt de huurovereenkomst op het einde van de tweede maand na het overlijden.

Bij verhuis naar een rust- of verzorgingstehuis geldt een opzegtermijn van één maand. Je bezorgt Ons Dak een attest van je opname.

Let op: je moet tijdens de opzegtermijn de huur blijven betalen.

Voorcontrole

Ons Dak komt ter plaatse en bekijkt samen met jou welke herstellingen of aanpassingen moeten gebeuren om de woning correct achter te laten. Een aantal herstellingen kan je zelf doen, sommige voert Ons Dak uit. De afspraken worden schriftelijk vastgelegd.

Ons Dak informeert je  welke nutsmaatschappijen je zelf moet contacteren tegen de verhuis. Pas je contract aan maar laat de voorzieningen niet afsluiten.

Plaatsbeschrijving

Wanneer je de sleutels terug overhandigt, overloopt Ons Dak samen met jou de staat van de woning. Alle vaststellingen worden genoteerd. Dit document is de plaatsbeschrijving. Eventuele schade herstelt Ons Dak op jouw kosten. Bevraag dus goed tijdens de voorcontrole wat je in orde moet maken om kosten te vermijden.

Tijdens de plaatsbeschrijving geef je de sleutels af aan Ons Dak. Enkele weken na de plaatsbeschrijving ontvang je een afrekening van de waarborg. Dit geeft een overzicht van hoe je waarborg wordt afgerekend. We verrekenen eventuele huurachterstallen, huurvoorschotten en openstaande facturen en herstellingen. Ons Dak schrijft het resterende bedrag over naar je rekening.

Uitzonderlijke situaties

Ons Dak kan in een aantal situaties de huurovereenkomst verbreken of een vonnis op verbreking bekomen:

• Bij ernstig wangedrag van de huurder, gezinsleden of bezoekers;
• Bij het niet naleven van de verplichtingen zoals vermeld in de huurovereenkomst en in het reglement van inwendige orde;
• Bij een huurachterstand;
• Bij domiciliefraude;
• Wanneer de huurder een woning of een bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of vruchtgebruik verwerft.

Wanneer Ons Dak de huurovereenkomst opzegt, geldt dit voor iedereen die in de woning woont.

Huurprijs

Je huur is gebaseerd op  je gezinsinkomen, de samenstelling van je gezin en de kenmerken van de woning. Dit bepaalt de wet. De huur is dus voor elke huurder verschillend.

Naast de huur, betaal je ook extra huurlasten. Afhankelijk van het type woning dat je huurt kunnen er vier soorten huurlasten zijn:

• voorschot gemeenschappelijke kosten;
• onderhoudskosten centrale verwarming;
• onderhoudskosten ventilatie;
• brandverzekering en huurdersaansprakelijkheid.

De huurprijs wordt jaarlijks aangepast. In december ontvang je de nieuwe huurprijs. Deze gaat in vanaf 1 januari.

Heb je een huurprijsherziening lopen? Ons Dak neemt in december contact met je op om je te informeren over de aanvraag tot verlenging van de huurprijsherziening.

Wijziging van je inkomen

Je gezinsinkomen kan soms dalen. Als je gezinsinkomen drie opeenvolgende maanden 20% lager is dan het gezinsinkomen van drie jaar geleden, kan je Ons Dak vragen om je huurprijs te herzien. De aangepaste huurprijs geldt vanaf de maand na de maand waarin je ons alle bewijsstukken hebt bezorgd.  Elke zes maanden moet je Ons Dak een bewijs van je inkomen bezorgen.

Bij overgang naar pensioen bezorg je de medewerker huurdersdossier een attest van je pensioendienst en een uittreksel van de eerste uitbetaling.

Elk jaar in december loopt de huurprijsherziening af. Ons Dak neemt in december contact met je op je te informeren over de aanvraag tot verlenging van de huurprijsherziening.

Neem contact op met de juridisch medewerker en vraag een huurprijsherziening.

Wijziging in je gezinssituatie

Geef wijzigingen in je gezin zo snel mogelijk door aan de medewerker huurdersdossier. Dit kan via mail of telefonisch. Wijzigingen kunnen invloed hebben op je huurprijs.

Wanneer er iemand bij je komt wonen moet je eerst toestemming vragen aan Ons Dak. De nieuwe inwoner moet voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Dit geldt niet als je getrouwd  bent. Verder moet de woning voldoende slaapkamers hebben om de inwoning goed te keuren. Dit bepaalt de wet.

Huur betalen

Je schrijft je huur over naar het rekeningnummer van Ons Dak: BE97 3350 0194 0349. Je huur moet ten laatste de tiende dag van elke maand betaald zijn.

Je kan je huur ook via een domiciliëring betalen. Dit houdt in dat je huur elke maand automatisch op de correcte dag en met de juiste mededeling betaald wordt.

Elk jaar in januari of na een huurprijsherziening wijzigt je huur. Als je een doorlopende opdracht hebt, moet je dan zelf actie ondernemen en bij de bank het bedrag aanpassen.  Bij een domiciliëring hoef je deze wijziging dan niet meer door te geven aan je bank.  Het bedrag wordt automatisch aangepast. Uiteraard gebeurt dit pas nadat we jou informeerden.

Wil ook jij je huur via domiciliëring betalen? Je kan zelf de aanvraag online doen. Dit kan via deze link. Of je kan onderstaande QR-code scannen. Of je vraagt een formulier aan via info@onsdak.be en je bezorgt het ons ondertekend terug.

Betaal je huur op tijd. Als je te laat betaalt, kan Ons Dak je een verhoging van 10% en wettelijke intresten aanrekenen.

Betalingsmoeilijkheden

Kan je je huur of rekening niet betalen? Heeft Ons Dak je een herinneringsbrief gestuurd? Het is in je eigen voordeel om betalingsproblemen niet te laten aanslepen. Neem op tijd zelf contact op met Ons Dak. We gaan samen met jou op zoek naar een oplossing.  Mogelijk kom je in aanmerking voor een afbetalingsplan.

Huurprijsherziening

Ligt je huidig inkomen aanzienlijk (>20%) lager dan je referentie-inkomen*? Dan kan je een herziening van de huurprijs aanvragen. Bij een huurprijsherziening vertrekken we van je huidig inkomen om de huurprijs te berekenen. Voor de huurprijs van 2023, download het aanvraagformulier en bezorg het volledig ingevuld aan Ons Dak.

Pensioen

Is je huidig pensioen (>20%) lager dan je referentie-inkomen* (inkomen dat gebruikt wordt om de huurprijs te berekenen)? Download het aanvraagformulier "huurprijsherziening pensioen" en bezorg het volledig ingevuld terug aan Ons Dak.

Let op:

• Genoot je drie jaar geleden nog niet van een volledig pensioen? Dan hoeft je huidig pensioen geen 20% lager te liggen dan het referentie-inkomen om een huurprijsherziening aan te vragen.
• Genoot je drie jaar geleden reeds van een volledig pensioen? Dan moet je huidig pensioen wel 20% lager liggen dan het referentie-inkomen.

* Referentie-inkomen: het inkomen van drie jaar geleden. Op basis van dit inkomen wordt je huidige huurprijs berekend.

Huurlasten

Afhankelijk van het type woning dat je huurt, betaal je elke maand naast de huurprijs één of meerdere van volgende huurlasten:

Huurlasten die jaarlijks worden afgerekend:

Hiervoor ontvang je elk jaar een gedetailleerde afrekening op basis van de effectieve kosten.

Deze huurlasten kunnen betrekking hebben op:

• het onderhoud en/of de herstellingen in gemeenschappelijke delen

• het verbruik van nutsvoorzieningen in de gemeenschappelijke of de individuele delen

• het onderhoud, herstelling en keuring aan liften

• het onderhoud gemeenschappelijk groen

• het onderhoud of herstelling brandbestrijding (haspels, rookmelder, brandblusser, noodverlichting, rookkoepels, …)

• het gebruik van zonnepanelen

• zorgvergoedingen assistentiewoningen

Vaste huurlasten:

Deze huurlasten worden niet jaarlijks afgerekend. Je betaalt een vast bedrag per maand.

Voor 2023 bedragen de vaste huurlasten:

• Onderhoud ventilatie: 6,56 euro per maand.
  De totale geïndexeerde kostprijs van het servicecontract voor het jaar 2023 bedraagt 17.551,22 euro inbegrepen 6% BTW. Van de totale kost wordt 100% aan de huurders doorgerekend gezien de wet bepaalt dat de huurder instaat voor de kosten van onderhoud aan ventilatiesystemen. De totale kost wordt gelijk verdeeld over alle 223 verhuurde eenheden.
• Herstellingen, service en onderhoud centrale verwarmingsinstallatie: 13,06 euro per maand.
  De totale geïndexeerde kostprijs van het servicecontract voor het jaar 2023 bedraagt 445.709,23 euro inbegrepen 6% BTW. Van de totale kost wordt 75% aan de huurders doorgerekend gezien de wet bepaalt dat de huurder instaat voor de kosten van kleine herstellingen, service en onderhoud van de verwarmingsinstallatie. De totale kost wordt gelijk verdeeld over alle 2133 verhuurde eenheden.
• Brandverzekering met afstand van verhaal: 1,20 euro per maand.
  Alle huurders betalen via Ons Dak voor de brandverzekering voor het gehuurde goed en het huurdersrisico (aansprakelijkheid).
  De totale kost (conform artikel 1, § 1, 5° van bijlage 27 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen) voor de verzekering afstand van verhaal voor het jaar 2022 bedroeg 30.646,00 euro. Deze kost wordt gelijk verdeeld over 2.133 verhuurde, sociale woningen die effectief van deze verzekering genot hebben.
  Let op: als huurder moet je de inboedel nog steeds afzonderlijk verzekeren!

Voor 2022 bedragen de vaste huurlasten:

• Onderhoud ventilatie: 5,52 euro per maand.
  De totale geïndexeerde kostprijs van het servicecontract voor het jaar 2022 bedraagt 11.784,95 euro inbegrepen 6% BTW. Van de totale kost wordt 100% aan de huurders doorgerekend gezien de wet bepaalt dat de huurder instaat voor de kosten van onderhoud aan ventilatiesystemen. De totale kost wordt gelijk verdeeld over alle 178 verhuurde eenheden.
• Herstellingen, service en onderhoud centrale verwarmingsinstallatie: 11,16 euro per maand.
  De totale geïndexeerde kostprijs van het servicecontract voor het jaar 2022 bedraagt 374.338,83 euro inbegrepen 6% BTW. Van de totale kost wordt 75% aan de huurders doorgerekend gezien de wet bepaalt dat de huurder instaat voor de kosten van kleine herstellingen, service en onderhoud van de verwarmingsinstallatie. De totale kost wordt gelijk verdeeld over alle 2097 verhuurde eenheden.
• Brandverzekering met afstand van verhaal: 1,32 euro per maand.
  De meeste huurders betalen via Ons Dak voor de brandverzekering voor het gehuurde goed en het huurdersrisico (aansprakelijkheid).
  De totale kost (conform artikel 1, § 1, 5° van bijlage 27 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen) voor de verzekering afstand van verhaal voor het jaar 2021 bedroeg 33.303,29 euro. Deze kost wordt gelijk verdeeld over 2.097 verhuurde, sociale woningen die effectief van deze verzekering genot hebben.
  Let op: als huurder moet je de inboedel nog steeds afzonderlijk verzekeren!

Domiciliefraude

Wie een woning van Ons Dak huurt dient deze woning te gebruiken als hoofdverblijfplaats. Het is dus niet de bedoeling om een woning te huren, er je domicilieadres er te plaatsen maar er niet te wonen. In dit geval pleeg je domiciliefraude. Ons Dak voert een onderzoek uit en kan jou de huur opzeggen.

Anderzijds is het belangrijk dat Ons Dak weet wie er in de woning woont. Indien er mensen bij komen wonen, dien je dit door te geven aan Ons Dak.

Indien er iemand komt logeren of af en toe blijft overnachten, maar niet zijn hoofdverblijfplaats bij jou heeft, hoef je Ons Dak niet op de hoogte te brengen.

Onderbezetting

Wat betekent ‘te groot wonen’ en welke gevolgen heeft dit?

Huidige regelgeving:
Je woont te groot wanneer je twee of meer slaapkamers op overschot hebt. Men vertrekt van het aantal inwoners plus 1. Zoveel slaapkamers mag je hebben. Heb je er meer? Dan woon je te groot. 

Bijvoorbeeld: Je woont met twee personen in de woning. Dan mag je drie slaapkamers hebben (2 + 1 = 3). Heb je vier slaapkamers? Dan woon je te groot. Als alleenstaande woon je te groot wanneer je woning drie of meer slaapkamers telt. 

De Vlaamse overheid stimuleert mensen die te groot wonen om te verhuizen naar een kleinere woning. Een gezin of alleenstaande met kinderen kan de vrijgekomen woning huren. Indien je te groot woont, kan je je zonder kosten inschrijven voor een andere sociale woning. Bovendien krijg je voorrang op de wachtlijst.

Ons Dak biedt je een kleinere woning aan die voldoet aan de volgende voorwaarden:

• De woning ligt niet verder dan 5km verwijderd van je huidige woning.
• De huurprijs mag niet hoger zijn dan je huidige huurprijs.

Indien je twee keer een voorstel voor een kleinere woning weigert, betaal je een vergoeding van 31 euro per maand per kamer die te veel is. Dit bepaalt de wet.

Regelgeving vanaf 1 oktober 2023:
Een koppel huurders zal als één persoon tellen om de onderbezetting van een woning te berekenen.
Voorbeeld: Een koppel zonder kinderen woont onderbezet vanaf 3 slaapkamers i.p.v. 4 slaapkamers.
> Overlijden of verhuizing naar wzc van een partner zal dan ook niet langer leiden tot onderbezetting.

Het is daarom ook belangrijk om duidelijk te weten wie een koppel is en wie niet. Gehuwde partners en feitelijke partners met een VOE zijn duidelijk een koppel. Wettelijk samenwonenden zijn niet altijd een koppel. Deze gaan dan ook moeten bewijzen dat ze geen koppel zijn d.m.v. een verklaring op eer. Dit moet niet als ze een familiale band hebben.

Aanpassingen bij een passend aanbod:
1. Een passende woning moet binnen een straal van 15km liggen van je huidige woning. Voorheen was dit een straal van 5km.
2. Het financiële criterium dat een passend aanbod niet duurder mag zijn dan je huidige woning wordt geschrapt.
3. Onderbezettingsvergoeding is 32EUR i.p.v. 31EUR. Vergoeding dient direct betaald te worden na een eerste weigering van een passend aanbod.
> Uitzondering op het direct betalen: als een eerste passend aanbod buiten een straal van 5km van de onderbezette woning ligt. Dan moet er tussen de eerste weigering en het volgende aanbod een periode verlopen van ten minste 3 maanden en mag pas na een tweede aanbod de vergoeding worden aangerekend.

Woon je te groot en wil je meer informatie over een veruhis naar een kleinere woning? Neem dan contact op.

Verzekeringen

• Brandverzekering: Ons Dak heeft een bandverzekering afgesloten voor het pand.
• Afstand van verhaal: In deze verzekering is de clausule "afstand van verhaal" opgenomen. Dit wil zeggen dat er bij schade aan het gebouw waar jij verantwoordelijk voor bent, de verzekering de schadevergoeding niet aan jou terugvraagt.
• Inboedel: Als je een woning huurt bij Ons Dak ben je verplicht een inboedelverzekering af te sluiten. Deze verzekert je inboedel tegen brand- en waterschade.
• Familiale verzekering / verzekering burgerlijke aansprakelijkheid:  Deze verzekering is niet verplicht maar wordt sterk geadviseerd.  De schade die je buren hebben wanneer er in jouw woning een brand of waterlek ontstaat, wordt vergoed. Zonder deze verzekering betaal je deze schade zelf aan de verzekeraar van je buren.
• Diefstal of vandalisme: Je kan je inboedel (inclusief zelfgebouwde constructies) laten verzekeren tegen inbraak, vandalisme of glasbraak.