Huurovereenkomst

Elk gezinslid ouder dan 18 jaar ondertekent mee de overeenkomst.

Bij de huurovereenkomst ontvang je ook het reglement van inwendige orde.  Dit omschrijft de wederzijdse rechten en plichten van de huurder en van Ons Dak als verhuurder.

Huuropzeg

Je huur opzeggen kan altijd. Dit doe je schriftelijk. Je stuurt Ons Dak een brief of een mailtje of je geeft je opzegbrief af aan het loket. Vermeld in je brief je nieuw adres.

Je kan je opzeg ook online doen:

• huur opzeggen van de woning
• huur opzeggen voor je garage (indien je apart een garage huurt)

Opzegtermijn

De opzegtermijn duurt drie maanden. De opzeg start de eerste dag van de nieuwe maand volgend op de maand waarin je de opzeg hebt gedaan. Bijvoorbeeld: je deed de huuropzeg op 12 maart. Je opzegtermijn start op 1 april en loopt tot eind juni.

Bij overlijden eindigt de huurovereenkomst op het einde van de tweede maand na het overlijden.

Bij verhuis naar een rust- of verzorgingstehuis geldt een opzegtermijn van één maand. Je bezorgt Ons Dak een attest van je opname.

Let op: je moet tijdens de opzegtermijn de huur blijven betalen.

Voorcontrole

Ons Dak komt ter plaatse en bekijkt samen met jou welke herstellingen of aanpassingen moeten gebeuren om de woning correct achter te laten. Een aantal herstellingen kan je zelf doen, sommige voert Ons Dak uit. De afspraken worden schriftelijk vastgelegd.

Ons Dak informeert je  welke nutsmaatschappijen je zelf moet contacteren tegen de verhuis. Pas je contract aan maar laat de voorzieningen niet afsluiten.

Plaatsbeschrijving

Wanneer je de sleutels terug overhandigt, overloopt Ons Dak samen met jou de staat van de woning. Alle vaststellingen worden genoteerd. Dit document is de plaatsbeschrijving. Eventuele schade herstelt Ons Dak op jouw kosten. Bevraag dus goed tijdens de voorcontrole wat je in orde moet maken om kosten te vermijden.

Tijdens de plaatsbeschrijving geef je de sleutels af aan Ons Dak. Enkele weken na de plaatsbeschrijving ontvang je een afrekening van de waarborg. Dit geeft een overzicht van hoe je waarborg wordt afgerekend. We verrekenen eventuele huurachterstallen, huurvoorschotten en openstaande facturen en herstellingen. Ons Dak schrijft het resterende bedrag over naar je rekening.

Uitzonderlijke situaties

Ons Dak kan in een aantal situaties de huurovereenkomst verbreken of een vonnis op verbreking bekomen:

• Bij ernstig wangedrag van de huurder, gezinsleden of bezoekers;
• Bij het niet naleven van de verplichtingen zoals vermeld in de huurovereenkomst en in het reglement van inwendige orde;
• Bij een huurachterstand;
• Bij domiciliefraude;
• Wanneer de huurder een woning of een bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of vruchtgebruik verwerft.

Wanneer Ons Dak de huurovereenkomst opzegt, geldt dit voor iedereen die in de woning woont.

Huurprijs

Je huur is gebaseerd op  je gezinsinkomen, de samenstelling van je gezin en de kenmerken van de woning. Dit bepaalt de wet. De huur is dus voor elke huurder verschillend.

Naast de huur, betaal je ook extra huurlasten. Afhankelijk van het type woning dat je huurt kunnen er vier soorten huurlasten zijn:

• voorschot gemeenschappelijke kosten;
• onderhoudskosten centrale verwarming;
• onderhoudskosten ventilatie;
• brandverzekering en huurdersaansprakelijkheid.

De huurprijs wordt jaarlijks aangepast. In december ontvang je de nieuwe huurprijs. Deze gaat in vanaf 1 januari.

Heb je een huurprijsherziening lopen? Ons Dak neemt in december contact met je op om je te informeren over de aanvraag tot verlenging van de huurprijsherziening.

Wijziging van je inkomen

Je gezinsinkomen kan soms dalen. Als je gezinsinkomen drie opeenvolgende maanden 20% lager is dan het gezinsinkomen van drie jaar geleden, kan je Ons Dak vragen om je huurprijs te herzien. De aangepaste huurprijs geldt vanaf de maand na de maand waarin je ons alle bewijsstukken hebt bezorgd.  Elke zes maanden moet je Ons Dak een bewijs van je inkomen bezorgen.

Bij overgang naar pensioen bezorg je de medewerker huurdersdossier een attest van je pensioendienst en een uittreksel van de eerste uitbetaling.

Elk jaar in december loopt de huurprijsherziening af. Ons Dak neemt in december contact met je op je te informeren over de aanvraag tot verlenging van de huurprijsherziening.

Neem contact op met de juridisch medewerker en vraag een huurprijsherziening.

Wijziging in je gezinssituatie

Geef wijzigingen in je gezin zo snel mogelijk door aan de medewerker huurdersdossier. Dit kan via mail of telefonisch. Wijzigingen kunnen invloed hebben op je huurprijs.

Wanneer er iemand bij je komt wonen moet je eerst toestemming vragen aan Ons Dak. De nieuwe inwoner moet voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Dit geldt niet als je getrouwd  bent. Verder moet de woning voldoende slaapkamers hebben om de inwoning goed te keuren. Dit bepaalt de wet.

Huur betalen

Je schrijft je huur over naar het rekeningnummer van Ons Dak: BE97 3350 0194 0349. Je huur moet ten laatste de tiende dag van elke maand betaald zijn.

Je kan je huur ook via een domiciliëring betalen. Dit houdt in dat je huur elke maand automatisch op de correcte dag en met de juiste mededeling betaald wordt.

Elk jaar in januari of na een huurprijsherziening wijzigt je huur. Als je een doorlopende opdracht hebt, moet je dan zelf actie ondernemen en bij de bank het bedrag aanpassen.  Bij een domiciliëring hoef je deze wijziging dan niet meer door te geven aan je bank.  Het bedrag wordt automatisch aangepast. Uiteraard gebeurt dit pas nadat we jou informeerden.

Wil ook jij je huur via domiciliëring betalen? Je vraagt een formulier aan via info@onsdak.be en je bezorgt het ons ondertekend terug.

Betaal je huur op tijd. Als je te laat betaalt, kan Ons Dak je een verhoging van 10% en wettelijke intresten aanrekenen.

Betalingsmoeilijkheden

Kan je je huur of rekening niet betalen? Heeft Ons Dak je een herinneringsbrief gestuurd? Het is in je eigen voordeel om betalingsproblemen niet te laten aanslepen. Neem op tijd zelf contact op met Ons Dak. We gaan samen met jou op zoek naar een oplossing.  Mogelijk kom je in aanmerking voor een afbetalingsplan.

Huurprijsherziening

Ligt je huidig inkomen aanzienlijk (>20%) lager dan je referentie-inkomen*? Dan kan je een herziening van de huurprijs aanvragen. Bij een huurprijsherziening vertrekken we van je huidig inkomen om de huurprijs te berekenen. Voor de huurprijs van 2023, download het aanvraagformulier en bezorg het volledig ingevuld aan Ons Dak.

Pensioen

Is je huidig pensioen (>20%) lager dan je referentie-inkomen* (inkomen dat gebruikt wordt om de huurprijs te berekenen)? Download het aanvraagformulier "huurprijsherziening pensioen" en bezorg het volledig ingevuld terug aan Ons Dak.

Let op:

• Genoot je drie jaar geleden nog niet van een volledig pensioen? Dan hoeft je huidig pensioen geen 20% lager te liggen dan het referentie-inkomen om een huurprijsherziening aan te vragen.
• Genoot je drie jaar geleden reeds van een volledig pensioen? Dan moet je huidig pensioen wel 20% lager liggen dan het referentie-inkomen.

* Referentie-inkomen: het inkomen van drie jaar geleden. Op basis van dit inkomen wordt je huidige huurprijs berekend.

Huurlasten

Afhankelijk van het type woning dat je huurt, betaal je elke maand naast de huurprijs één of meerdere van volgende huurlasten:

Huurlasten die jaarlijks worden afgerekend:

Hiervoor ontvang je elk jaar een gedetailleerde afrekening op basis van de effectieve kosten.

Deze huurlasten kunnen betrekking hebben op:

• het onderhoud en/of de herstellingen in gemeenschappelijke delen

• het verbruik van nutsvoorzieningen in de gemeenschappelijke of de individuele delen

• het onderhoud, herstelling en keuring aan liften

• het onderhoud gemeenschappelijk groen

• het onderhoud of herstelling brandbestrijding (haspels, rookmelder, brandblusser, noodverlichting, rookkoepels, …)

• het gebruik van zonnepanelen

• zorgvergoedingen assistentiewoningen

Vaste huurlasten:

Deze huurlasten worden niet jaarlijks afgerekend. Je betaalt een vast bedrag per maand.

Voor 2023 bedragen de vaste huurlasten:

• Onderhoud ventilatie: 6,56 euro per maand.
  De totale geïndexeerde kostprijs van het servicecontract voor het jaar 2023 bedraagt 17.551,22 euro inbegrepen 6% BTW. Van de totale kost wordt 100% aan de huurders doorgerekend gezien de wet bepaalt dat de huurder instaat voor de kosten van onderhoud aan ventilatiesystemen. De totale kost wordt gelijk verdeeld over alle 223 verhuurde eenheden.
• Herstellingen, service en onderhoud centrale verwarmingsinstallatie: 13,06 euro per maand.
  De totale geïndexeerde kostprijs van het servicecontract voor het jaar 2023 bedraagt 445.709,23 euro inbegrepen 6% BTW. Van de totale kost wordt 75% aan de huurders doorgerekend gezien de wet bepaalt dat de huurder instaat voor de kosten van kleine herstellingen, service en onderhoud van de verwarmingsinstallatie. De totale kost wordt gelijk verdeeld over alle 2133 verhuurde eenheden.
• Brandverzekering met afstand van verhaal: 1,20 euro per maand.
  Alle huurders betalen via Ons Dak voor de brandverzekering voor het gehuurde goed en het huurdersrisico (aansprakelijkheid).
  De totale kost (conform artikel 1, § 1, 5° van bijlage 27 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen) voor de verzekering afstand van verhaal voor het jaar 2022 bedroeg 30.646,00 euro. Deze kost wordt gelijk verdeeld over 2.133 verhuurde, sociale woningen die effectief van deze verzekering genot hebben.
  Let op: als huurder moet je de inboedel nog steeds afzonderlijk verzekeren!

Domiciliefraude

Wie een woning van Ons Dak huurt dient deze woning te gebruiken als hoofdverblijfplaats. Het is dus niet de bedoeling om een woning te huren, er je domicilieadres er te plaatsen maar er niet te wonen. In dit geval pleeg je domiciliefraude. Ons Dak voert een onderzoek uit en kan jou de huur opzeggen.

Anderzijds is het belangrijk dat Ons Dak weet wie er in de woning woont. Indien er mensen bij komen wonen, dien je dit door te geven aan Ons Dak.

Indien er iemand komt logeren of af en toe blijft overnachten, maar niet zijn hoofdverblijfplaats bij jou heeft, hoef je Ons Dak niet op de hoogte te brengen.

Verzekeringen

• Brandverzekering: Ons Dak heeft een bandverzekering afgesloten voor het pand.
• Afstand van verhaal: In deze verzekering is de clausule "afstand van verhaal" opgenomen. Dit wil zeggen dat er bij schade aan het gebouw waar jij verantwoordelijk voor bent, de verzekering de schadevergoeding niet aan jou terugvraagt.
• Inboedel: Als je een woning huurt bij Ons Dak ben je verplicht een inboedelverzekering af te sluiten. Deze verzekert je inboedel tegen brand- en waterschade.
• Familiale verzekering / verzekering burgerlijke aansprakelijkheid:  Deze verzekering is niet verplicht maar wordt sterk geadviseerd.  De schade die je buren hebben wanneer er in jouw woning een brand of waterlek ontstaat, wordt vergoed. Zonder deze verzekering betaal je deze schade zelf aan de verzekeraar van je buren.
• Diefstal of vandalisme: Je kan je inboedel (inclusief zelfgebouwde constructies) laten verzekeren tegen inbraak, vandalisme of glasbraak.

Sinds 1 januari 2023 is taalkennis van het Nederlands vereist van niveau A2 i.p.v. niveau A1 voor alle nieuwe huurders.

Voor wie geldt deze verstrenging van de taalkennisvereiste?
- Huur je al van vóór 1 november 2017 een sociale woning?
Dan geldt deze verstrenging niet voor jou.

- Ik ben een sociale woning beginnen huren tussen 1 november 2017 en vóór 1 januari 2023.
Dan geldt er een andere taalkennisvereiste. Na één jaar sociaal huren moet je verplicht een basisniveau van het Nederlands hebben. Een basisniveau Nederlands is het niveau A1 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen.

- Ik huur een sociale woning vanaf of na 1 januari 2023.
Dan is deze verstrenging naar niveau 2 voor jou van toepassing.

Waarom deze verstrenging van de taalkennisvereiste?
Dit was een beslissing van de Vlaamse regering die moet bijdragen tot een betere kennis van de Nederlandse taal. Nederlands spreken is belangrijk om goed te kunnen samenleven met je buren. Als sociale huurder heb je daarom de plicht om Nederlands te kunnen.

Ik voldoe niet aan de taalkennisvereiste. Kan ik me alsnog bij Ons Dak inschrijven op de wachtlijst ?
Ja, je wordt ingeschreven op de wachtlijst. Wanneer je onvoldoende Nederlands spreekt, verwijzen we je door naar het Agentschap Integratie en Inburgering (Limburg, H-blok - 2de verdieping, Universiteitslaan 3, 3500 Hasselt, 011 30 56 00). De taalkennisvereiste is dus een huurdersverplichting, maar geen voorwaarde om een sociale woning toegewezen te krijgen.

Ik huur sinds 1 januari 2023. Wat betekent dit voor mij?
Je moet twee jaar na aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de taalkennisvereiste. Deze termijn is gelijk met de duur van een standaardtraject Nederlands als tweede taal bij een centrum voor basiseducatie om dat niveau te behalen.

Voor wie van mijn gezin geldt de verplichting om te voldoen aan de taalkennisvereiste?
Deze verplichting geldt voor jou (de hoofdhuurder) én:
- je echtgeno(o)t(e)
- je wettelijke samenwoner
- je feitelijke partner met wie je al één jaar samenwoont.

Volstaat het dat ik voldoe aan deze verplichting, maar mijn man/vrouw niet?
Deze huurdersverplichting geldt ook voor je man/vrouw.

Ik spreek vlot Nederlands. Wat moet ik doen?
Je dient niets te ondernemen. De bevoegde instanties voor integratie en inburgering kunnen vaststellen of iemand voldoet en Ons Dak raadpleegt die gegevens. Als we met jou kunnen communiceren in het Nederlands, voldoe je aan de voorwaarde.

Ik heb de verplichte taalkennis van het Nederlands nog niet. Wat kan ik doen?
Dan kan je Nederlands leren. Op de website van het agentschap integratie en inburgering vind je de adressen en de openingsuren van organisaties die je kunnen helpen. Zij informeren je over Nederlands leren en helpen je om een school of cursus te vinden.

Ik huur een sociale woning vanaf 1 januari 2023. Wat als ik twee jaar na aanvang van de huurovereenkomst niet voldoe aan de taalkennisvereiste?
Dan kan je bij Ons Dak één jaar uitstel vragen. Voldoe je nadien nog niet? Dan kan de toezichthouder je een geldboete opleggen. Deze kan tussen de 25 en 5.000 euro bedragen. Je krijgt als dat nodig is
ook een nieuwe termijn waarbinnen je het basisniveau Nederlands moet behalen. Je krijgt hier niet de opzeg van de woning voor.

Wie bepaalt het taalniveau?
De taalniveaus werden vastgelegd in het Europees Referentiekader voor Moderne Talen. Het beschrijft wat je in een vreemde taal precies moet kunnen om aan te tonen dat je deze taal op een bepaald niveau beheerst. Het referentiekader beschrijft een Europese schaal van 6 taalniveaus voor de beheersing van
diverse vaardigheden: spreken, schrijven, luisteren & lezen. Er zijn 3 niveaus (A, B, C) en deze zijn onderverdeeld in 2 subniveaus:
A basisgebruiker (A1/A2: beginner)
B zelfstandige gebruiker (B1/B2: gevorderd)
C vaardige gebruiker (C1/C2: vergevorderd)

Het taalniveau werd verhoogd van niveau A1 naar A2, maar wat is het verschil tussen deze twee?

Heb ik recht op een vrijstelling op de taalverplichting?
Soms moet je de taalkennisvereiste Nederlands niet behalen. Dit kan in de volgende situaties:
- Je hebt een verklaring van uitgeleerdheid.
- Je bezit een medisch attest of bewijs waarin staat dat je door een ernstige ziekte, mentale of fysieke handicap het niveau Nederlands nooit kan halen.

Hoe kan Ons Dak de vrijstelling van de taalkennisverplichting controleren?
De vrijstelling kan Ons Dak afleiden uit de Kruispuntbank Inburgering. Je dient hiervoor zelf niets binnen te brengen.

Heb ik recht op uitstel voor de taalverplichting?
Soms krijg je uitstel van de taalkennisverplichting. Dat wil zeggen dat je dan het niveau Nederlands later behaalt. Dit kan in volgende situaties:
- Je kan de opleiding Nederlands nog niet starten of eindigen. Dit komt door je beroep, medische of persoonlijke redenen.
- Er was geen gepaste opleiding tijdig beschikbaar.

Hoe kan Ons Dak het recht op uitstel voor de taalverplichting controleren?
Het uitstel kan Ons Dak afleiden uit de Kruispuntbank Inburgering. Je dient hiervoor zelf niets binnen te brengen.

Heb je vragen over deze verplichting?
Dan kan je contact opnemen met onze dienst huuradministratie.

Telefonisch bereikbaar:
Maandag, dinsdag en donderdag: 9u tot 12u en 14u tot 16u.
Woensdag en vrijdag: 9u tot 12u.

In het Kaderbesluit (artikel 37 ter § 1) staat dat huurders van een sociale huurwoning verplicht moeten verhuizen naar een kleinere woning wanneer zij onderbezet wonen. Deze wetgeving is actief sinds 1 maart 2017.

Wat is onderbezet wonen?

Je mag één slaapkamer meer hebben dan het aantal bewoners. Heb je twee of meer slaapkamers te veel? Dan woon je onderbezet.

We vragen je dan om te verhuizen naar een kleinere woning.

Wat zijn de gevolgen?

Ons Dak is verplicht om iedereen die onderbezet woont te contacteren en te laten verhuizen naar een andere, geschikte woning binnen het keuzegebied.

Je krijgt dan twee keer een aanbod op maat. Weiger je dit twee keer? Dan moet je verplicht een onderbezettingsvergoeding betalen (bij een contract van onbepaalde duur) of verlengen we jouw huurovereenkomst niet (bij een contract van bepaalde duur).

De onderbezettingsvergoeding is 31 euro per maand (2022) per slaapkamer die je teveel hebt. Dit betaal je extra bij je maandelijkse huurprijs en kosten.

Vanaf 1 oktober 2023 m.b.t. worden de criteria i.v.m. onderbezetting gewijzigd:

• Een koppel wordt als één persoon geteld om onderbezetting te berekenen (wordt nu niet gedaan)

Vb. koppel zonder kinderen woont onderbezet vanaf 3 slaapkamers i.p.v. 4 slaapkamers

• Overlijden of verhuizing naar WZC van een partner zal dan ook niet langer leiden tot onderbezetting

Het is daarom ook belangrijk om duidelijk te weten wie een koppel is en wie niet. Gehuwde partners en feitelijke partners met een 'verklaring op eer' zijn duidelijk een koppel. Wettelijke samenwoners zijn niet altijd een koppel. Deze gaan dan ook moeten bewijzen dat ze geen koppel zijn d.m.v. een verklaring op eer. Dit moet niet als ze en familiale band hebben.

Aanpassingen bij een valabel aanbod
1. Nu is de voorwaarde dat een passend aanbod binnen een straal van 5km moet liggen. Dit wordt verruimd naar 15km.
2. Het financiële criterium dat een passende woning niet duurder mag zijn dan een valabel aanbod wordt geschrapt
3. Onderbezettingsvergoeding is 32 euro i.p.v. 31 euro. Vergoeding dient direct betaald te worden na een eerste weigering van een valabel aanbod
Uitzondering op het direct betalen: als een eerste passend aanbod buiten een straal van 5km van de onderbezette woning ligt. Dan moet er tussen de eerste weigering en het volgende aanbod een periode verlopen van ten minste 3 maanden en mag pas na een tweede aanbod de vergoeding worden aangerekend (zoals we het nu zouden doen).